Cuando tomamos la decisión de comprar una casa, es casi inevitable que esta vaya de la mano con la opción de solicitar un crédito hipotecario para hacerlo, ya que realizar un pago de contado no es una acción que resulte accesible para cualquier persona. Y aunque los trabajadores de la administración pública y privada tienen el respaldo pueden solicitar un crédito fovissste o infonavit para acceder a un financiamiento, también pueden recurrir a la oportunidad de solicitar un crédito hipotecario ante una entidad financiera.
Entonces, si realizamos la compra mediante la contratación de un crédito hipotecario, debemos considerar que adquirir el compromiso de una hipoteca representará analizar detenidamente nuestra capacidad económica y de pago, así como nuestros hábitos de ahorro, y después investigar y conocer las opciones que se oferten en el mercado para elegir aquellas que más se adecúen a nuestro perfil y a nuestras necesidades para adquirir ese patrimonio tan deseado.
Antes de elegir un crédito, no olvidemos que será una inversión que tendremos que pagar de manera puntual en un plazo de hasta 30 años (dependiendo del plazo que hayamos considerado) en el que se dejará como garantía el inmueble a comprar. Se trata de una decisión que por su relevancia, no debe tomarse a la ligera.
Adquirir un inmueble mediante un crédito hipotecario también ofrece algunos beneficios, entre los que se encuentran:
- Disfrutar de una casa propia en un corto plazo.
- Es una inversión que se pagará mensualmente, como si fuera una renta, pero ahora serán los pagos de una casa propia.
- Se tienen facilidades de pago, y la oportunidad de escoger la forma de amortización que más se adapte a nuestras necesidades.
- Se puede escoger el tipo de casa que se comprará, y puede ser: nueva, usada o en preventa.
- Las tasas de intereses son mucho más bajas que las de otros tipos de créditos, lo que permite acceder a mejores condiciones.
- Al comprar una propiedad, esta quedará amparada por la ley, por lo que la transacción será más segura, ya que el banco que otorga el crédito se encargará de verificar que el inmueble cumpla con las condiciones óptimas para su comercialización.
- El inmueble y el solicitante del crédito estarán protegidos, puesto que el crédito hipotecario contará con distintos tipos de seguros recomendados por las entidades financieras para salvaguardar el patrimonio e inversión ante cualquier siniestro, catástrofe, situación de desempleo, pérdida de la vida. Los seguros se mantendrán vigentes durante toda la vida del crédito.
Para elegir el mejor crédito hipotecario, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), se encarga de informar y orientar a todas las personas que están en la búsqueda de una buena opción para construir su patrimonio acerca de las diversas alternativas de financiamiento que existen en el mercado: INFONAVIT, FOVISSSTE, bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES), Sociedades Financieras Populares (SOFIPOS) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAP´s), así como sus distintos productos y esquemas.
Una vez que hemos elegido las opciones de crédito hipotecario más adecuadas, hay que considerar:
- El Costo Anual Total (CAT), que es el cálculo anual que contempla los gastos derivados de un financiamiento como: intereses, comisiones, seguros, cargos adicionales, etc. Es el indicador que nos presenta el costo real del crédito hipotecario, expresado en términos porcentuales y anuales. Escoger la mejor tasa de interés del mercado no garantiza que se tenga el mejor financiamiento, se debe tener en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
- La tasa de interés es el costo que se debe pagar por el dinero prestado; esta puede ser fija, variable con tope o mixta. Una tasa fija (sin importar el plazo) asegura que los intereses que se paguen durante 5, 10, 15 , 20 o hasta 30 años siempre serán los mismos.
- En lo que se refiere al monto, si ya escogimos un inmueble, es importante elegir una institución que nos brinde el financiamiento que necesitamos. No hay que olvidar que el monto que se apruebe dependerá de nuestro historial crediticio y de los ingresos mensuales (que sean comprobables). Los bancos otorgan préstamos equivalentes al 90% del valor del inmueble, el resto se deberá pagar como enganche directamente al vendedor. También hay que considerar algunos gastos iniciales como el avalúo, los gastos notariales, entre otros.
- Al contratar un crédito hipotecario, también se debe pagar una cantidad por concepto de seguros. Este tipo de créditos incluyen un seguro de vida, de daños y desempleo; hay que informarse sobre las condiciones de cada uno por si es necesario utilizarlos.
- Al contratar un crédito se deberán cubrir una serie de gastos iniciales como: el enganche (que generalmente es del 5% al 20% del valor del inmueble); el avalúo (que es una estimación del valor comercial de la propiedad); los gastos de investigación (que son realizados por los bancos) respecto a nuestros datos generales y antecedentes crediticios; así como los gastos notariales (que incluyen escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría de certificados y gastos en el registro público de la propiedad).
- La comisión por apertura es la comisión que cobrará cada institución por otorgar el crédito hipotecario.
- La mensualidad es el pago que se realizará por el crédito hipotecario e incluye el pago a capital, los seguros, los intereses y la comisión por administración. Si se contrata un crédito a tasa fija, se debe verificar que las mensualidades siempre sean iguales.
- El financiamiento puede ser de tres tipos: en pesos, Veces Salario Mínimo (VSM), en Unidades de Inversión (UDIs) y cada una de estas modalidades afecta de manera distinta en el comportamiento del crédito. Si se trata de elegir, lo más recomendable es tomar el financiamiento en pesos, ya que de esta forma siempre se sabrá con exactitud cuánto se debe, sin necesidad de hacer conversiones y cálculos.
- Mientras tomamos la decisión de elegir un crédito hipotecario, hay que considerar el factor tiempo, ya que es fundamental porque de no tener una respuesta rápida, se perderá la oportunidad de comprar el inmueble que deseamos. Hay que prestar atención a los tiempos, tanto de la aprobación de crédito como del proceso de formalización que nos llevará hasta la firma de las escrituras. Si se tiene oportunidad, hay que elegir una institución que permita realizar el proceso online, que además nos evitará hacer visitas innecesarias a las sucursales.
- Es importante el servicio que nos brindan al momento de realizar el trámite. Si elegimos un crédito hipotecario sin el apoyo de un asesor, puede resultar complicado al desconocer el tema. Lo más recomendable es contar con un asesor hipotecario que nos ayude a resolver todas las dudas que surjan durante el proceso y nos asesore sobre el tipo de tasa que más nos convenga (fija o baja), los descuentos que podemos aprovechar durante las jornadas notariales, los pasos a seguir durante el trámite, entre otros.
- Es muy importante analizar la flexibilidad del proceso de contratación del crédito, debido a la cantidad de documentos que se solicitan para obtener una aprobación.
- Debemos planear un presupuesto y verificar nuestra capacidad real de pago para no afectar nuestras finanzas.
- Antes de firmar un crédito, hay que asegurarse que todos los documentos cumplan con las condiciones que se te ofrecieron.
En el mercado podemos encontrar alrededor de 150 opciones de financiamiento hipotecario con distintos esquemas de crédito para la adquisición de un inmueble. Los créditos hipotecarios ofrecen diversas opciones de pago y entre esas opciones se encuentran los créditos del INFONAVIT, FOVISSSTE, bancos comerciales, Sociedades Financieras de Objeto Múltiples, Sociedades Financieras Populares, y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo.
Las instituciones están encargadas de brindar la información de cada uno de sus créditos: las condiciones de pago, los plazos y demás cuestiones a considerar a través de un asesor. Pero ¿cómo podemos saber cuál de ellos cubrirá nuestras necesidades? Aquí te decimos qué factores se deben considerar antes de realizar una elección:
- Comparar antes de elegir: no se recomienda quedarse con la primera opción que encontremos, siempre hay que comparar los diversos tipos de créditos, las tasas de interés y los seguros (de desempleo y de vida) que ofrecen, también hay que considerar el tiempo de respuesta para la autorización del crédito.
- La forma de pago: se recomienda el financiamiento en pesos para saber con precisión cuál es el monto de la deuda. Recuerda que el monto de la hipoteca no debe rebasar el 30% de nuestros ingresos mensuales.
- El pago a capital (amortización): es el monto de la mensualidad que irá directamente al pago de la deuda. Durante los primeros años (de 5 a 10), poco más del 80% de los pagos que se realicen serán para el pago de los intereses.
- El plazo (vida del crédito): es el tiempo máximo que se otorgará para pagar a la institución financiera el dinero prestado, y puede contratarse en un plazo que va desde los cinco hasta 30 años como máximo.
- El monto del préstamo (aforo): es la cantidad de dinero que prestará la institución en proporción al valor del inmueble, generalmente el aforo es del 80% del valor del inmueble.
- La oferta vinculante: es el documento que contiene toda la información del crédito, es decir, cuánto costará en pesos y centavos. La institución financiera deberá entregarlo sin costo y se obliga a mantener los términos y condiciones en los que se otorgará el crédito durante un periodo de 20 días naturales.
- Nuestros ahorros: el primer paso es ahorrar antes de solicitar un crédito hipotecario para adquirir un inmueble. Si tenemos un ahorro, debemos revisar a cuánto asciende, ya que este dinero nos servirá para cubrir la serie de gastos iniciales que el crédito no absorbe (enganche, avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación y de escrituración). Ninguna institución financiará el 100% del costo del inmueble, lo ideal es tener ahorrado entre 10% y 20% de su valor total.
- Los seguros: ya están integrados en las mensualidades del crédito, y generalmente los que se incluyen son el seguro de vida y el seguro de daños.
Si tenemos la oportunidad de liquidar el adeudo antes del plazo acordado, pagaremos menos intereses. Algunas entidades ofrecen la oportunidad de realizar pagos anticipados directamente a capital, sin penalización. Para que esta opción realmente sea una ventaja, se debe realizar durante los primeros años del crédito.
Para comparar las condiciones y costos que ofrecen las diferentes alternativas de financiamiento de todas las instituciones que ofrecen un crédito hipotecario, se puede consultar el Simulador de Crédito Hipotecario de CONDUSEF.
Una vez que se ha contratado un crédito hipotecario…
- Se debe leer detenidamente el contrato para verificar que contenga todos los compromisos establecidos durante la vigencia del crédito.
- Estar pendiente de las fechas de pago, para cumplir puntualmente con las mensualidades de la hipoteca y así evitar pagar intereses moratorios.
- Si en el contrato se estableció que pueden realizarse pagos adelantados, se recomienda hacerlo cada vez que sea posible, esto traerá grandes beneficios como reducir el plazo para liquidar la deuda, las mensualidades y pagar menos intereses.
- Consultar los estados de cuenta para checar todos los movimientos efectuados en el mes que corresponde, y en caso de detectar algún movimiento “extraño”, hay que efectuar la reclamación dentro del tiempo establecido por la institución financiera.
- Algunas instituciones otorgan beneficios por adelantar pagos, por ejemplo, descuentos en las mensualidades y en las condonaciones de pago.
- Las hipotecas son deducibles de impuestos, puedes consultarlo con tu contador para incluirla en tu declaración anual.
Para tomar la mejor decisión, lo más recomendable es recibir asesoría personalizada para resolver todas las dudas, y también se pueden consultar los sitios web de las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios.
En HU Lifestyle todos nuestros asesores pueden ayudarte a resolver tus dudas para que elijas el mejor crédito y puedas comprar tu casa con nosotros.