La compra de una casa significa una gran inversión, por eso es importante considerar que la propiedad que vamos a adquirir en un futuro pueda incrementar su valor. Para que esto sea posible, se deben tomar en cuenta varios factores, los cuales garantizarán que ese valor aumente, ya que generarán plusvalía.
La compra de un inmueble es una de las mejores inversiones que pueden realizarse, ya que es el único tipo de bienes que con el paso del tiempo incrementan su valor, esto debido a la plusvalía, misma que permitirá calcular cuál podría ser su valor a futuro o saber cuánto se puede percibir en caso de ponerlo en renta, además de ser un factor decisivo al momento de comprar una propiedad.
Cuando iniciamos con la búsqueda de las mejores opciones inmobiliarias para comprar una propiedad, es común encontrar en ellas el término “plusvalía” como una de las principales cualidades de un inmueble. Pero ¿cuál es su significado? En el sector inmobiliario esta palabra, también conocida como plusvalor, es el valor de un inmueble que con el paso del tiempo aumenta como consecuencia de variables externas a él, que mejorarán la calidad de vida de quienes lo habitan.
Para ello hay que tomar en cuenta el valor natural que por sí solo tiene una propiedad, el cual se irá incrementando con los años, por lo que el precio de venta original será mayor en cinco o diez años, es por eso que comprar una vivienda siempre será una buena inversión. La plusvalía de una propiedad también será el resultado de las modificaciones derivadas de obras públicas o urbanísticas como centros comerciales, corredores de oficinas, servicios, infraestructura, conectividad, y de la oferta y demanda inmobiliaria que exista en la zona.
Cuando se adquiere un inmueble, si en algún momento se decide ponerlo a la venta ya existirá una diferencia a favor del dueño entre el precio que se pagó por su compra y el precio en el que se venderá debido a las mejoras en las áreas cercanas al inmueble, y a esto se le debe agregar un incremento en su valor si se han realizado modificaciones y mejoras en el interior de la propiedad, como remodelaciones o ampliaciones.
En los últimos años se ha incrementado de forma constante el valor de los inmuebles en México, lo que le ha otorgado una plusvalía del 36.7% en el valor original del predio, y ha generado que la vivienda usada sea uno de los mercados que también está presentando alta plusvalía. Aunque el trabajo a distancia, derivado de la pandemia por COVID-19, ha modificado la demanda de las propiedades en las grandes ciudades para buscar una vivienda en zonas donde el precio sea más bajo y se pueda trabajar mejor en espacios como una terraza, un patio y hasta en áreas comunes que se encuentren al aire libre, siendo mayor el porcentaje de personas que buscan una casa, comparado con el porcentaje de quienes buscan un departamento.
Clasificación del mercado inmobiliario
Uno de los puntos que se consideran importantes para conocer el valor de los bienes raíces es la zona donde se ubica una propiedad. Estas zonas se clasifican en:
- Zonas consolidadas: son aquellas que poseen un valor generado y aunque este cambie con el paso del tiempo, la tasa de valorización será menor a la de una zona de reconversión. Cuentan con infraestructura y servicios que se incluyen en el precio de la propiedad.
- Zonas de reconversión: en estas, las propiedades se localizan cerca de zonas consolidadas que no han sido beneficiadas con una gran infraestructura, por lo que no están siendo valorizadas.
- Zonas bravas: se caracterizan por el rezago social que existe en ellas, tienen poco apoyo del gobierno, pero gran actividad comercial.
- Zonas marginadas: son aquellas que están alejadas de la vida de una ciudad, no cuentan con infraestructura, por lo que es difícil que una propiedad localizada en estas áreas genere plusvalía.
Sin embargo, al momento de buscar una propiedad, estos son los factores (variables externas) que deben considerarse porque favorecen el aumento de su plusvalía:
Ubicación
Se refiere al lugar (una colonia, una ciudad o un estado) donde se encuentra la propiedad y se considera un factor primordial porque define el nivel socioeconómico de la zona, así como el valor de un inmueble para establecer una proyección sobre el aumento de su plusvalía al considerar aspectos como los proyectos inmobiliarios actuales o en marcha en el lugar, así como el tipo de comodidades que ofrezca la zona. Si se encuentra en el centro de una ciudad, su plusvalía será mayor si se compara con una ubicación en los alrededores, pero debido a la alta demanda de las propiedades en áreas céntricas o en el “área de moda”, los desarrolladores y constructores están apostando por el desarrollo vertical (departamentos) para plusvalizar sus proyectos.
Servicios e Infraestructura
El inmueble debe tener en orden todos los permisos de construcción que otorgan las autoridades correspondientes para ofrecer un buen suministro de servicios públicos e infraestructura básicos como redes de energía eléctrica y alumbrado público, drenaje, sistema de agua potable, redes telefónicas e internet, recolección de la basura, red de gas natural, entre otros, que deben estar disponibles para los habitantes y no en etapa de planificación. Además, los servicios privados como escuelas (con distintos niveles de educación), centros comerciales, hospitales de especialidades, espacios de entretenimiento (como cines, teatros, salas de conciertos), centros deportivos, parques e iglesias le darán un aporte adicional y calidad de vida a la zona. Este tipo de servicios brindan grandes beneficios a los inmuebles, contribuyen elevar la calidad de vida de quienes los habitan, impactando directamente en su plusvalía.
Accesibilidad y movilidad urbana
Otro punto importante en el tema de conectividad es la movilidad urbana, que implica contar con calles y avenidas en óptimas condiciones para lograr un desplazamiento rápido y seguro, y que estas conecten con las principales vías de acceso. También debe haber amplia disponibilidad de los sistemas de transporte público como metrobús, colectivos, taxis, metro, trolebuses, etc., y de los servicios de transporte privado como taxis de aplicación, auto propio y estacionamientos, todo esto para disminuir los tiempos de traslado diario para realizar nuestras actividades, lo que genera calidad de vida.
Proyectos de desarrollo
Aquí se integran los planes de desarrollo urbano a largo plazo que los gobiernos ponen en marcha para planificar el crecimiento de sus ciudades a futuro, por ejemplo la construcción de más viviendas, así como de negocios cercanos y posibles vialidades que muestran cuál es el tipo de uso de suelo del lugar. Hay que destacar que las tendencias en diseño arquitectónico para las ciudades también son atractivas para quienes desean invertir en inmuebles. Todos estos elementos le otorgarán un valor más alto a largo plazo, garantizado la plusvalía del lugar.
Conservación de la propiedad
Aunque la plusvalía de una propiedad depende de factores externos, también requiere de un mantenimiento general constante en su infraestructura externa (limpieza diaria en áreas comunes, impermeabilización o tratamientos en duelas y mosaicos), así como en su estructura interna (paredes, pisos, tuberías, etc.) por parte de sus propietario para mantenerla en buen estado. Otro factor importante puede ser el contar con una certificación LEED, así como llevar a cabo prácticas sustentables que promuevan el uso responsable de los recursos naturales, lo que que puede llamar la atención de posibles compradores, promover una buena valuación y aportarle un gran valor a la construcción.
La vista y los alrededores
Si se trata de un departamento, uno de los puntos más atractivos es la vista, pues un departamento que se encuentre en un segundo piso no tendrá el mismo valor que el que está en un último piso, y uno que tenga vista panorámica no tendrá el mismo valor que aquel que tiene vista al edificio de enfrente.
En ocasiones, tener servicios públicos y privados como centros comerciales, escuelas, transporte cerca no genera plusvalía a una zona o propiedad, esto se debe a los problemas que pueden ocasionar como congestionamientos, contaminación visual y auditiva (tal vez se ubican cerca de unas vías del tren, donde haya vendedores ambulantes o hasta un cementerio). Por eso es importante cerciorarse del tipo de establecimientos que se encuentran en los alrededores para determinar cómo pueden beneficiar o afectar la plusvalía de una propiedad.
Seguridad
La seguridad es un factor muy importante, ya que una casa es el lugar que debe bridar bienestar y
seguridad a quienes la habitarán, por eso también se debe considerar si esta forma parte de un conjunto residencial privado o abierto, y si cuenta con vigilancia. Si la propiedad se ubica en una zona considerada como insegura, esto también puede influir directamente sobre su valor. Un lugar catalogado como tranquilo, tiene mayor demanda y siempre ofrecerá una mejor plusvalía
¿Cómo determinar la plusvalía de una propiedad?
Una manera de conocer la plusvalía en la zona donde se ubica la propiedad es consultando los reportes de mercado inmobiliario, también se puede realizar un avalúo comercial que arrojará el valor de la propiedad para establecer su precio de compra, venta o para realizar cualquier tipo de transacción comercial, además de determinar su valor real en el mercado.
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